ATRASO NA BAIXA DA HIPOTECA DEIXA EM RISCO O IMÓVEL ADQUIRIDO

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Alguns consumidores se surpreendem quando, analisando a matrícula de um imóvel adquirido, observam que a unidade que compraram – e às vezes já pagaram integralmente – figura como garantia em hipoteca a algum banco.

Isso acontece porque, em regra, a construção de um empreendimento é financiado por uma instituição financeira, que, pelo dinheiro emprestado à construtora, recebe dela em garantia o terreno e/ou os conjuntos que serão edificados. Ou seja: todas as unidades do futuro empreendimento são dadas em garantia daquele empréstimo.

É absolutamente comum e legal que construtoras e incorporadoras estabeleçam contratos de financiamento de obras junto a instituições financeiras, pois, tendo em vista os valores envolvidos, a firma pode não dispor de capital próprio para começar a construção do edifício ou, mesmo, pode preferir não se descapitalizar, canalizando os recursos para outros fins relacionados com sua atividade.

E, o normal é que, conforme recebendo dos adquirentes, a construtora ou incorporadora vá promovendo a baixa das hipotecas, de forma que ao quitar o preço o consumidor possa receber a escritura do bem livre e desembaraçada de quaisquer ônus.

Ocorre que nem sempre isso acontece.

Seja por atraso na finalização da obra, seja por descompasso orçamentário, não havendo repasse do valor recebido pela construtora ao banco, a hipoteca continua gravando o imóvel, sujeitando o proprietário ao risco inclusive da perda do bem e do que pagou, mesmo que tenha quitado 100% de seu valor.

A obrigação da construtora ou incorporadora com o adquirente que pagou integralmente o valor do bem é promover a baixa do gravame junto à matrícula do imóvel, caso contrário estará expondo a risco o patrimônio de seu cliente, apostando na sorte com dinheiro que não lhe pertence.

Quem pagou o valor total do bem tem o direito à escritura e registro imobiliário em seu nome, para que possa dispor e usufruir livremente de sua aquisição.

Riscos e Prejuízos decorrentes de não ser baixada a hipoteca

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O risco mais sério que o adquirente experimenta é a insegurança jurídica quanto ao bem adquirido.

Não possuindo o registro da aquisição no cartório de imóveis em seu nome, livre de ônus, o consumidor corre, sim, o risco de perder o bem caso o banco execute a hipoteca.

 

Neste caso, só restará ao adquirente tentar receber de volta da construtora o valor que lhe pagou, o que, dependendo da situação econômica da firma, não acontecerá.

O mesmo se diga se o banco, detentor da garantia, porventura entrar em liquidação: um número enorme de credores irá atrás de seus ativos, e alguns, como ex-empregados por exemplo, tem preferência em seus créditos.

Ainda que uma situação tão séria não ocorra, é certo que a inexistência de baixa na hipoteca do bem, por si, limita seu uso e fruição pelo adquirente: o imóvel não pode ser dado em garantia para obtenção de outro empréstimo, bem como seu valor de mercado cai drasticamente.

O comprador, contudo, não precisa passar por nada disso. Ele cumpriu integralmente sua parte no contrato e é seu direito exigir que a construtora cumpra integralmente com a sua.

Talvez por ser ligado à realização de um sonho, muitas pessoas acabam encarando a situação de forma sentimental, e, inadvertidamente, expõe a risco seu patrimônio e o de sua família: a aquisição de um bem não é uma relação pessoal, é uma relação contratual, com obrigações bilaterais que devem ser adimplidas pontualmente.

Não é por outro motivo que, se o adquirente deixar de pagar o bem, a construtora imediatamente o retoma e o vende a outro. Simples assim.

Como os Tribunais encaram a questão

O Poder Judiciário vem garantindo ao adquirente que quita integralmente o valor do imóvel o direito à baixa da hipoteca e à obtenção da escritura de venda e compra em seu nome.

Deste modo, o consumidor que pleiteia seu direito, derivado da obrigação contratual pactuada com a construtora, independente do contrato celebrado entre esta e o banco, vem recebendo o respaldo dos Tribunais.

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A situação, no entanto, muda um pouco de figura quando a aquisição e o pagamento integral do bem surgem apenas como matéria de defesa, seja em ação do banco contra a construtora para executar a hipoteca, seja em ações trabalhistas ou executivos fiscais.

Por isso o adquirente tem de ser diligente, e deve, sim, resguardar seus direitos.

Cuidando do que é seu

Tendo adquirido um imóvel, e, princpalmente, tendo pago integralmente o preço, o adquirente deve tomar providências para regularizar a transação.

Assim, estando nesta situação, procure obter uma certidão de matrícula do imóvel para confirmar a situação do bem.

Tendo dúvidas quanto ao que consta na matrícula, consulte um advogado independente, especializado em direito imobiliário, para que ele esclareça a situação e aponte a eventual existência de risco jurídico.

Havendo providências jurídicas a serem tomadas para regularização do bem em seu nome, livre de gravames, o conselho é um só: não hesite.

Um bom aconselhamento jurídico prévio e a pronta defesa de seus direitos sempre será a maneira mais econômica e racional de evitar tanto os pequenos como os grandes transtornos.